NOTA TÉCNICA
Projeto de Lei nº 6.018/2025 – Honorários advocatícios em cobranças condominiais
À Câmara dos Deputados Brasília – DF
Ref.: Projeto de Lei nº 6.018/2025, de autoria da Sra. Deputada Federal Laura Carneiro, que altera o Código Civil para regulamentar o dever de pagamento das despesas condominiais e as consequências do inadimplemento.
I – Introdução
A Ordem dos Advogados do Brasil – Seção São Paulo (OAB/SP), através de seu presidente e do presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário, apresenta esta Nota Técnica em cumprimento à sua missão constitucional de zelar pela justiça, segurança jurídica e defesa das prerrogativas da advocacia. O objetivo é contribuir para o debate legislativo sobre o Projeto de Lei nº 6.018/2025, que busca regulamentar o pagamento de despesas condominiais, com especial atenção à vedação da cobrança de honorários advocatícios contratuais do condômino inadimplente.
Embora a proposta tenha como fundamento a legítima preocupação com a proteção do devedor, observa-se que sua redação apresenta equívocos técnicos significativos, com potenciais impactos negativos sobre a autonomia privada, a dinâmica condominial e a eficiência do sistema de recuperação de crédito.
Diante disso, é apresentada uma análise jurídica com o intuito de oferecer uma melhor compreensão da matéria e de seus efeitos.
- Regime jurídico das convenções condominiais
A convenção de condomínio é um instrumento essencial para a organização da vida coletiva em empreendimentos edilícios, estabelecendo regras que disciplinam os direitos, deveres e responsabilidades dos condôminos.
A legislação civil reconhece a eficácia vinculante dessas convenções, que, uma vez aprovadas regularmente, passam a reger a dinâmica interna do condomínio, inclusive no que tange à repartição de encargos e às consequências do inadimplemento.
Nesse contexto, a definição de mecanismos destinados à recuperação de créditos condominiais insere-se na autonomia dos condôminos, sendo construída a partir de deliberação coletiva e ajustada às particularidades de cada empreendimento.
A imposição de restrições genéricas por meio de legislação, desconsiderando essas especificidades, tende a diminuir a capacidade de autorregulação e a comprometer a eficiência da gestão condominial.
- Honorários advocatícios como instrumento de recomposição patrimonial
A previsão de honorários advocatícios para a cobrança de débitos condominiais deve ser entendida como uma medida voltada à recomposição dos custos decorrentes da inadimplência.
A mora do condômino não apenas provoca atraso no fluxo financeiro, mas também impõe ao condomínio a necessidade de adotar providências administrativas ou judiciais, frequentemente com a contratação de serviços especializados.
Nesse cenário, a imputação desses custos ao devedor é compatível com a lógica do sistema obrigacional, segundo a qual aquele que causa o inadimplemento deve arcar com os prejuízos dele decorrentes.
Sob essa perspectiva, os honorários não devem ser confundidos com sanções ou penalidades, mas são uma forma de evitar que a coletividade suporte as despesas geradas por comportamento individual.
- Distinção entre honorários contratuais e sucumbenciais
A controvérsia que fundamenta o Projeto de Lei parece derivar da premissa de que a cobrança de honorários contratuais, somada à fixação de honorários sucumbenciais, implicaria duplicidade indevida.
Contudo, tal premissa não se sustenta à luz da dogmática processual e obrigacional.
Os honorários decorrentes da relação entre o condomínio e o profissional contratado pertencem ao plano material, vinculados à necessidade de recuperação do crédito. Já os honorários sucumbenciais estão associados ao resultado do processo judicial e possuem disciplina própria no Código de Processo Civil.
A coexistência dessas verbas resulta de suas distintas origens e finalidades, não podendo ser qualificadas como duplicação de um mesmo encargo.
- Efeitos sistêmicos da proposta legislativa
A restrição proposta pelo Projeto de Lei tende a gerar consequências que extrapolam a relação individual entre credor e devedor, afetando a coletividade condominial e o próprio sistema de justiça.
Entre os efeitos potenciais, destacam-se: (i) a redução da efetividade das soluções extrajudiciais, à medida que se esvazia o estímulo à cobrança administrativa; (ii) a antecipação da judicialização como alternativa necessária para viabilizar a recuperação de custos; (iii) a redistribuição indesejada de encargos, impactando diretamente os condôminos adimplentes; (iv) a fragilização do equilíbrio financeiro dos condomínios, especialmente em cenários de alta inadimplência; (v) um possível aumento do volume de demandas judiciais, contrariando as diretrizes contemporâneas de racionalização do sistema.
Esses elementos indicam que a proposta, embora movida por uma preocupação legítima, pode gerar resultados opostos aos desejados.
- Considerações finais
À luz das razões apresentadas, entende-se que o Projeto de Lei nº 6.018/2025, na forma em que se encontra, interfere excessivamente na autonomia das convenções condominiais. Partindo de uma premissa inadequada quanto à natureza dos honorários advocatícios, desconsidera a distinção entre institutos jurídicos diversos e tende a produzir efeitos práticos indesejáveis para a coletividade condominial e para o sistema de justiça.
Diante disso, recomenda-se de forma enfática a rejeição deste projeto de lei.
Alternativamente, caso se opte pela continuidade da tramitação, espera-se o aprimoramento do texto legislativo, visando preservar a possibilidade de ressarcimento das despesas necessárias à cobrança de créditos condominiais, inclusive na esfera extrajudicial, desde que respeitados critérios de razoabilidade.
Atenciosamente,
Olivar Lorena Vitale Junior
Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário
Rodrigo Karpat
Presidente da Comissão Especial de Advocacia Condominial
Fonte original: "recuperação de crédito" – Google Notícias
