O número de dívidas condominiais encaminhadas a protesto em cartório na Bahia aumentou 2.315% em 2025; em todo o Brasil, o crescimento foi de 569%. Essa tendência reflete mais uma mudança nas estratégias adotadas por síndicos e administradoras para recuperar valores em atraso do que uma crise de inadimplência. No ano passado, foram apresentados 3.405 títulos na Bahia, em comparação a apenas 141 em 2024. Em termos financeiros, o total saltou de R$ 664 mil para R$ 3,4 milhões, representando um aumento de 416%. Contudo, os dados dos cartórios não permitem afirmar que a inadimplência condominial tenha se elevado na mesma proporção.
Conforme Claudio Pinto, presidente do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil – Seção Bahia (IEPTB-BA), o aumento está ligado principalmente ao uso mais frequente do protesto como ferramenta de recuperação de crédito. O instituto, no entanto, não possui informações sobre quantos condomínios começaram a utilizar esta ferramenta ou sobre o total de cotas vencidas no estado, dados que seriam essenciais para avaliar a evolução da inadimplência.
Entre no canal do WhatsApp.A disseminação desse mecanismo também foi incentivada pelo próprio IEPTB-BA, que tem realizado ações para se aproximar de síndicos e administradoras, participado de eventos do setor e disseminado informações sobre a utilização do protesto na recuperação de créditos condominiais.
Conforme a avaliação do síndico profissional Dilvânio Júnior, a busca por novos métodos de cobrança está relacionada à necessidade de manter as finanças dos condomínios equilibradas, especialmente em um contexto de aumento das despesas e maior exigência pelo cumprimento de normas de manutenção e segurança.
“Os condomínios, por necessidade de arrecadação, estão sendo menos tolerantes com a inadimplência”, observa. Ele ressalta que, quando alguns moradores deixam de pagar, o impacto da falta de pagamento é distribuído entre os demais ou provoca o adiamento de despesas. “Ou o condomínio precisa aumentar a taxa condominial para cobrir a receita daqueles que não estão adimplentes, ou irá interromper manutenções ou melhorias necessárias em razão da falta de orçamento.”
O protesto tem sido empregado principalmente para dívidas mais recentes. Júnior explica que o mecanismo é mais eficaz para moradores que acumulam uma ou duas mensalidades e que demoram a regularizar sua situação. Para débitos que se acumulam por vários meses, a tendência, segundo ele, ainda é recorrer à via judicial.
Nos condomínios que administra, o síndico orienta que a possibilidade de protesto seja discutida previamente em assembleia, acompanhada da definição de uma régua de cobrança. Antes do envio ao cartório, o morador recebe um prazo para quitar o débito e é submetido a cobranças administrativas. Júnior comenta ainda que até mesmo a notificação de que a dívida poderá ser protestada tem levado moradores a regularizar pagamentos.
Os números de 2025 mostram que 674 dívidas apresentadas foram resolvidas de alguma forma, seja por pagamento, cancelamento ou acordo, equivalente a 19,8% do total e R$ 658 mil recuperados. No grupo de casos solucionados, 4,48% foram pagos nos primeiros três dias após a comunicação ao devedor, e 13,38% foram quitados após a efetivação do protesto. Outros 2% foram retirados em decorrência de acordos.
Não obstante, a maior parte dos débitos permanece em aberto. Ao todo, 78,69% das dívidas levadas aos cartórios continuavam pendentes. O valor médio dos títulos encaminhados a protesto em 2025 ficou em aproximadamente R$ 1 mil. Segundo Pinto, embora existam débitos acima e abaixo desse valor, a média indica que o instrumento também passou a ser utilizado para cobranças de montante menor.
A especialista em Direito Imobiliário Carla Guedes associa a expansão do protesto a uma mudança de estratégia dos condomínios e ao arcabouço jurídico que passou a oferecer maior segurança na cobrança. O Código de Processo Civil de 2015 reconheceu as contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio como títulos executivos extrajudiciais, desde que devidamente comprovadas.
Na visão da advogada, o protesto pode ser particularmente eficaz contra o chamado “devedor eventual”, que mantém uma vida financeira ativa e necessita de acesso a crédito ou financiamento. Para inadimplentes recorrentes ou que já enfrentam restrições de crédito, a execução judicial pode ser mais apropriada, pois possibilita a penhora da própria unidade imobiliária, nas situações previstas em lei.
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Guedes ressalta, no entanto, que o protesto não deve ser considerado uma resposta automática a qualquer débito. A dívida precisa ser líquida, certa e exigível, e o condomínio deve possuir documentação que comprove a cobrança, como a convenção condominial, a ata que aprovou o valor das cotas, a ata de eleição do síndico e a discriminação do débito.
O condômino também dispõe de mecanismos para contestar cobranças que considere indevidas. Antes da efetivação do protesto, o tabelionato deve notificar o devedor, que pode optar por pagar a dívida ou buscar judicialmente a sustação do ato, caso conteste a dívida ou o valor cobrado. Após o pagamento, existe um procedimento para o cancelamento do protesto. O protesto formaliza a inadimplência e pode resultar em restrições de crédito, dificultando o acesso do devedor a empréstimos e financiamentos.
A cautela é especialmente importante em situações onde há dúvidas sobre o valor ou sobre quem é responsável pela dívida. Guedes menciona como exemplos o protesto de débitos prescritos, a cobrança contra um antigo proprietário quando o condomínio já tinha conhecimento da venda do imóvel, e multas disciplinares aplicadas sem que o morador tenha tido a oportunidade de defesa. Erros podem ocasionar a anulação do protesto e ações de indenização contra o condomínio.
Para a especialista, a cobrança contínua antes que os débitos se acumulem tende a ser mais significativa do que a escolha isolada entre protesto e ação judicial. “A cobrança sistemática e extrajudicial assegura o equilíbrio das contas do condomínio”, afirma.
Avanço em 2026
Os primeiros dados deste ano indicam que o recurso a cartórios continua em níveis elevados. No primeiro trimestre de 2026, foram apresentados 825 títulos de dívidas condominiais a protesto na Bahia, totalizando R$ 1,2 milhão. Desse montante, 592 protestos foram efetivados. No mesmo período, 179 títulos tiveram algum tipo de resolução.
Para Pinto, o avanço demonstra uma maior incorporação do protesto à rotina de cobrança. “Uma dívida condominial não afeta apenas a administração; ela impacta diretamente toda a coletividade”, afirma.
O desafio é evitar que a busca por rapidez substitua os cuidados na cobrança. Para síndicos e especialistas, o protesto tende a ser mais eficaz quando é parte de uma sequência de ações que começa com o monitoramento dos pagamentos, passa pela comunicação e tentativas de negociação com o morador, e, somente após essas etapas, chega aos mecanismos formais de recuperação da dívida.
Fonte original: "recuperação de crédito" – Google Notícias
